Генподрядчик на стройке: кто он и за что отвечает

Кто с кем подписывает договор

На любой стройке, даже небольшой, участников больше, чем кажется заказчику в начале. Земля и деньги — у застройщика. Проект делает проектировщик, фундамент льёт одна бригада, каркас варит и монтирует другая, кровлю и стены закрывает третья, электрику тянет четвёртая. Без генподрядчика каждая из них подписывает договор с вами и отвечает только за свой кусок.

Генподрядчик встаёт между заказчиком и всеми исполнителями. С вами у него договор строительного подряда, с бригадами — договоры субподряда. Субподрядчик по закону с заказчиком напрямую не связан: претензию по шву или по уклону пола вы предъявляете генподрядчику, а он уже разбирается со своим исполнителем.

Генподрядчик почти всегда делает часть работ своими силами. Для нас это металлокаркас, который изготавливается в нашем цехе в Тамбове и монтируется своими прорабами, а бетон, сети и отделку берут на себя проверенные субподрядчики.

Что генподрядчик делает на объекте и в бумагах

Объём обязанностей задаёт договор, но у полноценного генподряда набор работ устойчивый. По порядку, как они идут на стройке:

1. Принимает площадку по акту: границы, разбивочную основу, точки подключения воды и электричества.
2. Проверяет проект на исполнимость и выпускает рабочие документы для производства — проект производства работ, для металла — чертежи КМД, по которым режут и варят детали.
3. Составляет общий график и стыкует в нём бригады: бетон набрал прочность — заходит монтаж каркаса, каркас принят — заходят панели.
4. Закупает материалы или контролирует закупку, принимает их на складе объекта с входным контролем сертификатов и геометрии.
5. Ведёт строительный контроль за своими и чужими работами, оформляет акты на скрытые работы и общий журнал работ.
6. Отвечает за охрану труда, бытовой городок, вывоз мусора и пропускной режим.
7. Собирает исполнительную документацию и сдаёт объект — с замерами, схемами и сертификатами.

Пункты 3 и 5 заказчику труднее всего сделать самому. Бригада, которая залила фундамент с отклонением закладных на 15 мм, уезжает с объекта раньше, чем монтажники выясняют, что колонна не встаёт. Генподрядчик ловит такие вещи на приёмке конструкций и промежуточных этапов, пока исправление стоит часы, а не недели.

Ответственность по Гражданскому кодексу

Правовая база генподряда — глава 37 ГК РФ о подряде. Самые важные для заказчика нормы полезно знать хотя бы в пересказе: от них зависит, с кого вы сможете спросить через год после сдачи.

• Статья 706. Подрядчик вправе привлекать субподрядчиков, если договор не требует выполнить работу лично, и тогда он становится генподрядчиком. Перед заказчиком он отвечает за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком. Перед субподрядчиком — за действия заказчика, в том числе за задержку оплаты.
• Статья 709. Цена по смете бывает твёрдой или приблизительной. Твёрдую подрядчик не вправе поднять в одностороннем порядке. При приблизительной цене и её существенном превышении заказчик может отказаться от договора, оплатив сделанное.
• Статья 743. Подрядчик обязан строить по технической документации и смете. Если обнаружились неучтённые работы, он предупреждает заказчика и ждёт ответа, а не делает «по факту» с выставлением счёта потом.
• Статья 756. Предельный срок обнаружения недостатков в строительстве — пять лет. Гарантийный срок записывают в договор, и с момента приёмки отвечает за дефекты по-прежнему генподрядчик, даже если делал субподрядчик.

Отсюда главное практическое следствие. Если вы оплатили электрику напрямую электромонтажникам, минуя генподрядчика, эта часть выпадает из его ответственности: спор о том, почему отключается щит, превращается в спор трёх сторон.

Генподряд, раздельные договоры и технический заказчик

Генподряд — одна из трёх распространённых схем. Раздельные договоры заказчик подписывает с каждой бригадой сам, а в схеме с техническим заказчиком нанимает компанию, которая управляет стройкой от его имени, но не строит. Есть и крупнопроектная модель EPC, когда одна компания берёт проектирование, закупки и строительство с фиксированной ценой и сроком, — для складов и ангаров она избыточна.

Совместить роли технического заказчика и генподрядчика в одном лице нельзя. Минстрой в разъяснениях указывал на очевидное противоречие: техзаказчик заключает договор подряда от имени застройщика, и если подрядчик — он же, договор пришлось бы подписывать с самим собой. Поэтому технадзор, который нанимаете вы, всегда отдельная фигура и проверяет генподрядчика, а не работает на него.

СРО и допуски: короткая проверка

По Градостроительному кодексу генподрядчик, который строит, реконструирует или капитально ремонтирует объект капитального строительства по договору дороже 10 млн ₽, обязан быть членом строительной СРО. Ниже этой суммы членство не требуется. Субподрядчики, работающие у генподрядчика, по общему правилу в СРО состоять не обязаны — за них отвечает тот, кто подписал договор с заказчиком.

Проверить членство можно в открытом реестре Национального объединения строителей по ИНН за пару минут. Если сумма вашего договора 12 млн ₽, а у генподрядчика членство приостановлено или уровень ответственности по компенсационному фонду ниже суммы договора, — разговор стоит остановить до подписания. Остальные критерии выбора исполнителя — опыт, своя техника, отзывы, образцы актов — тема отдельного разговора, здесь достаточно пункта про СРО.

Из чего складывается генподрядный процент

Единой ставки нет: ни один норматив не задаёт размер генподрядного процента, он согласуется в договоре. Заказчику полезно понимать, что внутри, иначе 5 % кажутся платой «за подпись». В этот процент генподрядчик закладывает:

• зарплату прораба и инженера ПТО, которые ведут журналы, акты и исполнительную документацию;
• бытовки, временное электроснабжение, охрану, туалеты и вывоз мусора, если они не выделены отдельной строкой сметы;
• риск: переделки за субподрядчика, который ушёл с объекта или обанкротился, ложатся на генподрядчика;
• гарантийные обязательства на срок, прописанный в договоре.

У нас генподряд стоит от 5 % сметы. Если нужен только контроль на вашей стороне, без управления бригадами, технадзор обходится от 10 000 ₽ за выезд или от 45 000 ₽ в месяц абонементом. Чем больше разнородных работ и чем дальше объект от базы, тем выше процент. На складе, где 70 % сметы — металлокаркас и панели нашего производства, управлять почти нечем. В здании с инженерией и отделкой стыков в разы больше. Посчитать вариант под ваш проект можно на странице генподряда и технадзора.

Отдельная статья денег — гарантийное удержание. В договорах строительного подряда встречается удержание 5–10 % от стоимости работ, которое заказчик возвращает через один-два года после ввода. Оно законно, только если размер, срок и порядок возврата прописаны в договоре; без такого условия по статье 746 ГК работы оплачиваются полностью после приёмки.

Где схема ломается: ошибки заказчиков

Большинство конфликтов на генподряде вырастает из договора, подписанного наспех. Повторяются одни и те же случаи.

Приблизительная смета без порога

В договоре написано «ориентировочная стоимость», а предела превышения нет. Через три месяца приходит допсоглашение на плюс 18 %, и спорить приходится о том, что такое «существенное» превышение по статье 709. Лечится одной фразой: твёрдая цена либо допустимое отклонение, например не более 5 %, сверх которого — только с письменного согласия заказчика.

Нет графика с промежуточными сроками

Один конечный срок сдачи не даёт рычага до последнего дня. Пени за этап можно взыскать, только если этапы записаны. Для ангара это хотя бы три точки: фундамент, каркас, ограждающие конструкции.

Генподрядчик без своих людей

Компания-посредник, у которой нет ни прораба на объекте, ни своей бригады, берёт процент за пересылку счетов. Формально ответственность у неё есть, на деле нет ресурса исправить брак. Спросите, какие работы генподрядчик выполняет сам и кто будет на площадке каждый день.

Платежи в обход генподрядчика

Желание сэкономить процент на «простых» работах — заказать окна или ворота у знакомых и оплатить напрямую — рвёт цепочку ответственности. Монтажник ворот повредил панель, генподрядчик не отвечает, поставщик ворот кивает на кривой проём.

Отдельно о скрытых работах: арматура, закладные, анкеры принимаются по актам до того, как их закроют бетоном или обшивкой. Если акта нет, через год доказать, что каркас стоит на 4 анкерах М24, а не на 2, уже нечем.

Когда генподряд не нужен

Генподряд оплачивает координацию. Если координировать нечего, процент уходит впустую. Схема лишняя, если работает одна бригада с одним видом работ: навес на винтовых сваях, замена кровли, монтаж готового каркаса на ваш фундамент, обшивка сэндвич-панелями. Здесь обычный договор подряда даёт ту же ответственность без наценки.

Похожая логика с типовым ангаром. Если компания сама проектирует, делает каркас и монтирует, а фундамент и полы включены в её объём, — это уже по сути генподряд. Его оформляют одним договором на строительство ангара под ключ, и отдельная строка «генподрядный процент» там не нужна.

Генподряд оправдан с трёх-четырёх разнородных подрядчиков, при наличии инженерных сетей и когда у заказчика нет своего инженера на объекте. Если инженер есть и время тоже, раздельные договоры плюс выездной технадзор выходят дешевле, но все стыки становятся вашей заботой.

Пример расчёта: склад 18×36 м, две схемы

Заказчик строит тёплый склад 18×36 м (648 м²) в Моршанске. Смета по видам работ — 18 млн ₽: фундамент и полы, металлокаркас, сэндвич-панели, ворота, электрика с освещением, наружная канализация. Работ шесть видов, исполнителей минимум четыре.

Где разница съедается. Если фундаментная бригада ошибётся с закладными, а монтажники простоят неделю, простой и переделку в схеме Б оплачивает заказчик. Одна такая история легко стоит 300–500 тыс. ₽ и две-три недели срока. Ориентировочно ангар 18×36 проектируют 2–3 недели, каркас изготавливают 3–4 недели, монтируют 4–6 недель, так что неделя простоя заметно сдвигает ввод. Из чего складываются сроки, разобрано в материале про срок строительства ангара.

Если в той же смете убрать сети и делать только каркас с панелями одной компанией, исполнитель остаётся один, и схема Б выигрывает чисто.

Частые вопросы

Генподрядчик и подрядчик — это не одно и то же?

Генподрядчик — тот же подрядчик по договору с заказчиком, но привлёкший субподрядчиков. Статусом его делает не название в договоре, а факт привлечения других исполнителей и ответственность за них по статье 706 ГК.

Можно ли потребовать, чтобы генподрядчик показал цены субподрядчиков?

Только если это записано в договоре. На практике договариваются об открытой смете: цены субподряда видны заказчику, а генподрядный процент начисляется сверху отдельной строкой.

Субподрядчик сделал брак, генподрядчик ушёл в банкротство. С кого спрашивать?

Напрямую с субподрядчика — сложно, договора с ним у вас нет. Поэтому ещё до подписания проверяют финансовое состояние генподрядчика и закладывают гарантийное удержание: оно и есть страховка на этот случай.

Может ли физлицо нанять генподрядчика на частный дом?

Может, схема та же: один договор, один ответственный. Для договоров с гражданами дополнительно действует закон о защите прав потребителей, а требование о СРО для индивидуального жилого дома не применяется.

Технадзор нужен, если уже есть генподрядчик?

Генподрядчик контролирует субподрядчиков, но себя он не проверяет. Технадзор на стороне заказчика нужен на объектах с бетоном и скрытыми работами: выезд на приёмку арматуры или анкеров перед бетонированием окупается при первом же найденном отклонении.

Сколько субподрядчиков может нанять генподрядчик?

Закон число не ограничивает. Ограничить можно договором: например, требовать согласовывать каждого субподрядчика или обязать выполнить основные работы своими силами.